关于保障房14号文，即关于规划建设保障性住房的指导意见，颇受市场关注。这份意见能否给房地产市场带来改变？先说观点：我们的房地产的确已经昏迷，这对经济肯定有负面影响。然而，鉴于我们房价高得离谱，直接制约了年轻人的上升空间，导致了不婚不育。因此，房价崩盘短期的痛苦，可以为未来赢得时间和机会。当然，之前的高房价也有历史贡献：房地产一度是我们超发货币的蓄水池。

14号文件，被视为构建未来住房制度的指导性文件。文件对房地产市场发展中的一些变化描述越来越清晰了，即未来我们的住房制度，可能越来越接近于新加坡的双轨制度。也就是说，此文件的发布以及接下来的变化将对政府在住房保障的责任和保障范围方面产生影响。同时，住房保障的重点，保障的方式越来越清晰明确，边界也清晰，以区别于市场部分。

就像新加坡一样，市场住房完全让市场来决定，保障住房由政府指导意见和相应的体制来提供保障。过去，我们房地产的市场和保障之间的边界有些模糊不清，有时候甚至让市场来起保障作用。另一方面，又担心保障对市场产生不利影响。所以，多年来，住宅开发销售市场存在一些政策信号不够清晰的问题。最近一段时间，大家越来越意识到必须明确界定保障和市场的角色，就像新加坡一样，保障由政府负责，市场则完全依靠供需结构来进行调整，通过产品竞争和提供优质的服务。

总之，保障性住房是解决中低收入住房困难家庭的基本的生存问题，市场住房是来推动或满足一些中高收入家庭住房需求。这个文件出来以后，如果能真正能够执行，保障房的供应占比会扩大。过去，保障部分可能占总住宅供应的20%到30%，未来这一比例将逐渐扩大，甚至50%以上，而市场供应的比例则可能在30%到40%之间。在新加坡，市场供应占比20%，保障部分占比80%。

这个14号文件能落地的前提只有一个，钱。但地方政府没有钱。如落地，会导致地方政府卖地收入锐减。所以不管客观没钱还是主观不愿，也有可能会像房地产税一样，媒体上锣鼓喧天，实际上鸦雀无声。如果要盘活经济，拉动消费，减少收入不平等，可以试着先把恒大、碧桂园的烂尾楼收了。同时给大家发现金，譬如每人每月发1000元，连续发三个月看看。如果在发钱的过程中还有腐败的，直接给枪毙了……

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